Mietrecht · BGH-Rechtsprechung · 15. Januar 2024
Ein Beschluss des Bundesgerichtshofs vom 28. November 2023 regelt, wann Mieter dem Vermieter Zutritt gewähren müssen – und wann nicht.
Der Sachverhalt
Es klingt nach einem alltäglichen Streit zwischen Mieter und Vermieter – und ist dennoch bis vor den höchsten deutschen Zivilsenat gelangt: Eine Vermieterin wollte die Miete erhöhen und beauftragte dazu einen Sachverständigen, der den Wohnungswert nach §§ 558 ff. BGB begutachten sollte. Das Problem: Der Gutachter musste die Wohnung besichtigen. Der Mieter verweigerte den Zutritt.
Die zentrale Rechtsfrage, die sich daraus ergab: Hat ein Vermieter das Recht, in Begleitung eines Sachverständigen die vermietete Wohnung zu betreten – wenn er damit eine Mieterhöhung vorbereitet?
Die Entscheidung des BGH: Ja, unter bestimmten Voraussetzungen
Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs entschied zugunsten der Vermieterin. Der Beschluss bestätigt und konkretisiert eine bereits gefestigte Linie der höchstrichterlichen Rechtsprechung – und knüpft insbesondere an zwei Grundsatzurteile an:
Grundsatzurteil 2014
BGH, 04.06.2014 – VIII ZR 289/13: Betretungsrecht des Vermieters nur bei konkretem sachlichem Grund und rechtzeitiger Ankündigung.
Grundsatzurteil 2023
BGH, 26.04.2023 – VIII ZR 420/21: Das Besichtigungsrecht entsteht als vertragliche Nebenpflicht des Mieters – nicht aus dem Gesetz.
Der Hinweisbeschluss vom 28.11.2023 fügt dieser Rechtsprechung einen wichtigen Baustein hinzu: Das Interesse eines Vermieters, die Wohnung mit einem Sachverständigen zu besichtigen, um eine Mieterhöhung nach ortsüblicher Vergleichsmiete vorzubereiten, ist grundsätzlich als legitim anerkannt.
Wichtig: Das bedeutet nicht, dass Vermieter pauschal ein Besichtigungsrecht haben. Es bleibt bei der zwingenden Einzelfallabwägung.
1. Konkreter sachlicher Grund
Der Vermieter muss ein nachvollziehbares, legitimes Interesse an der Besichtigung haben. Bloße Neugier oder ein Wunsch zur Routinekontrolle reichen nicht aus. Anerkannte sachliche Gründe sind zum Beispiel: Vorbereitung einer Mieterhöhung, Schadensbeseitigung, bevorstehende Renovierung, Verkauf der Wohnung oder die Suche nach einem Nachmieter.
2. Rechtzeitige Vorankündigung
Der Vermieter muss den Besuch ausreichend früh ankündigen. Kurzfristige oder überraschende Besuche sind unzulässig. Als Faustregel gilt: mindestens 24 Stunden, in der Praxis empfehlen sich 5 bis 7 Werktage Vorlauf – insbesondere, wenn Dritte wie ein Sachverständiger mitgebracht werden.
3. Verhältnismäßigkeit im Einzelfall
Selbst wenn ein sachlicher Grund vorliegt und die Ankündigung rechtzeitig war, bleibt eine Abwägung erforderlich: Das Interesse des Vermieters muss das Recht des Mieters auf Unverletzlichkeit seiner Wohnung überwiegen. Ein zeitlich und inhaltlich eng begrenzter Besuch (ein Gutachter, ein vereinbarter Termin, keine wiederkehrende Kontrolle) wird in der Regel verhältnismäßig sein.
Was Mieter jetzt wissen müssen
Die Entscheidung des BGH klingt zunächst wie eine schlechte Nachricht für Mieter – ist sie aber nur bedingt. Denn das Gericht hat auch klar gestellt: Mieter stehen keineswegs schutzlos da.
Sie müssen dulden, wenn:
- der Vermieter einen konkreten, nachvollziehbaren Grund nennt,
- er rechtzeitig und schriftlich ankündigt,
- der Besuch zeitlich und inhaltlich begrenzt ist.
Sie müssen nicht dulden, wenn:
- kein sachlicher Grund genannt wird,
- die Ankündigung kurzfristig oder gar nicht erfolgt,
- die Besichtigung unverhältnismäßig häufig stattfinden soll,
- der Vermieter ohne Absprache mit unbekannten Dritten erscheint.
Darüber hinaus haben Sie als Mieter das Recht, beim Besichtigungstermin selbst anwesend zu sein oder eine Person Ihres Vertrauens hinzuzuziehen. Sie können auch verlangen, den Namen und die Funktion mitgebrachter Dritter (z.B. des Sachverständigen) vorab mitgeteilt zu bekommen.
Sollte auf eine Besichtigung eine Mieterhöhung folgen, die Ihnen unplausibel erscheint, empfiehlt sich eine anwaltliche Überprüfung des Mieterhöhungsschreibens. Die formellen und inhaltlichen Anforderungen an eine wirksame Mieterhöhung nach §§ 558 ff. BGB sind hoch – und Fehler des Vermieters kommen häufiger vor als gedacht.
Was Vermieter beachten müssen
Die BGH-Entscheidung stärkt Vermieter – aber sie ist kein Freifahrtschein. Wer das Besichtigungsrecht falsch handhabt, riskiert nicht nur den Verlust des Rechts, sondern unter Umständen auch einen außerordentlichen Kündigungsgrund des Mieters oder Schadensersatzansprüche.
- Sachlichen Grund schriftlich und konkret benennen (z.B. „Vorbereitung Mieterhöhung gem. § 558 BGB“)
- Ankündigung mindestens 5–7 Werktage vorab – per Brief oder E-Mail mit Lesebestätigung
- Mehrere Terminvorschläge anbieten, um Interessen des Mieters zu berücksichtigen
- Name und Funktion des Sachverständigen vorab mitteilen
- Besichtigung zeitlich begrenzen – kein stundenlanger Aufenthalt ohne Anlass
- Protokoll über den Besichtigungstermin anfertigen (schützt im Streitfall)
Der BGH weist in seiner Entscheidung ausdrücklich darauf hin, dass eine ordnungsgemäße Ankündigung und Vorbereitung der Besichtigung geeignet ist, außergerichtliche Einigungen zu fördern und unnötige Prozesse zu vermeiden. Ein respektvoller Umgang mit dem Mieter zahlt sich also auch rechtlich aus.
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Rechtlicher Hinweis: Dieser Beitrag dient der allgemeinen rechtlichen Information und ersetzt keine individuelle Rechtsberatung im Einzelfall. Alle Angaben ohne Gewähr. Stand: Dezember 2023. Quelle: BGH, Hinweisbeschluss vom 28.11.2023 – VIII ZR 77/23.
