BGH-Urteil vom 28. Januar 2026
Amtlicher Leitsatz: Eine – über die Deckung der wohnungsbezogenen Aufwendungen hinausgehende – Gewinnerzielung des Mieters durch die Untervermietung des Wohnraums stellt kein berechtigtes Interesse im Sinne des § 553 Abs. 1 Satz 1 BGB dar.
Was hat der BGH entschieden?
Am 28. Januar 2026 hat der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs (BGH) ein Urteil gefällt, das die Rechtslage zur Untervermietung von Wohnraum grundlegend klärt: Wer seine Mietwohnung untervermietet und dabei mehr einnimmt, als er selbst an Kosten für die Wohnung trägt, hat keinen Anspruch auf eine Untervermietungserlaubnis. Eine solche Untervermietung ohne Erlaubnis berechtigt den Vermieter zur ordentlichen Kündigung.
Das Urteil betrifft den zentralen § 553 BGB und stellt klar, wo die Grenze zwischen einem legitimen Kostenteilungs-Interesse und einem unzulässigen Geschäftsmodell verläuft.
Ein Berliner Mieter bewohnte seit 2009 eine Zweizimmerwohnung zu einer Nettokaltmiete von monatlich 460 Euro. Als er vorübergehend ins Ausland zog, vermietete er die Wohnung ohne Erlaubnis für monatlich 962 Euro nettokalt weiter – und erzielte damit einen erheblichen Gewinn. Nach erfolgloser Abmahnung kündigte die Vermieterin im Februar 2022 fristgemäß.
Was ist ein „berechtigtes Interesse“?
✓ Berechtigtes Interesse – ja
- Kostendeckende Untervermietung zur Entlastung der eigenen Miete
- Vorübergehender Auslandsaufenthalt mit Rückkehrabsicht
- Wesentliche Änderungen der Lebensverhältnisse
✗ Kein berechtigtes Interesse
- Untervermietung zu einem Preis über den eigenen Wohnkosten
- Absicht, dauerhaft Gewinne zu erzielen
- Nutzung der Wohnung als kommerzielles Untervermietungsgeschäft
Merksatz: § 553 BGB soll dem Mieter die Wohnung bei veränderten Lebensumständen erhalten – nicht ihm eine Einnahmequelle verschaffen.
Auswirkungen auf Airbnb & Co.
Das Urteil trifft zwar nicht unmittelbar Kurzzeit-Vermietungsplattformen wie Airbnb, ist in seiner Signalwirkung aber eindeutig: Die kommerzielle Nutzung einer Mietwohnung zur Gewinnerzielung liegt außerhalb des Schutzzwecks des § 553 BGB.
Fazit
Das BGH-Urteil VIII ZR 228/23 zieht eine klare Trennlinie: § 553 BGB schützt Mieter in Notlagen – er ist aber keine Grundlage für ein Untermietergeschäft. Wer mit seiner Untermiete Gewinn macht, riskiert die Kündigung.
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FAQ – Häufig gestellte Fragen
Darf ich meine Wohnung gar nicht mehr untervermieten? Doch. Eine Untervermietung ist weiterhin möglich, wenn ein berechtigtes Interesse besteht und kein Gewinn erzielt wird. Kostendeckend untervermieten bleibt erlaubt, bedarf aber dennoch die Erlaubnis des Vermieters.
Was passiert, wenn ich ohne Erlaubnis untervermiete? Der Vermieter kann zunächst abmahnen. Wenn die unerlaubte Untervermietung nicht beendet wird, ist eine ordentliche Kündigung möglich.
Was genau sind „wohnungsbezogene Aufwendungen“? Dazu zählen Kaltmiete, Betriebskosten und Heizkosten, die selbst an den Vermieter zu zahlten sind. Die Untermiete darf diese Summe nicht übersteigen. Ob Kosten für Möbel oder andere Leistungen hinzugerechnet werden können, ist noch nicht abschließend geklärt.
Quellen: BGH, Pressemitteilung Nr. 024/2026 vom 28.01.2026 · Offizielle BGH-Pressemitteilung
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